Werte der GESOBAU

Unsere Werte leiten unser Handeln und prägen unser Miteinander:

Unsere Mission: mehr bezahlbarer und klimaschonender Wohnraum

Wir wollen den angespannten Mietwohnungsmarkt in Berlin entlasten und breite Schichten der Bevölkerung langfristig mit bezahlbarem Wohnraum versorgen. Daher erweitern wir kontinuierlich unseren Bestand durch Ankauf und Neubau.

Die Grundlage dafür bilden die mit dem Berliner Senat vereinbarte „Roadmap 2016“ sowie die seit 2017 mehrmals fortgeschriebene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Beide Dokumente definieren Kriterien für eine soziale Bestandsbewirtschaftung und Wohnungsbaupolitik und stärken die städtischen Wohnungs­baugesellschaften in ihrer besonderen Versorgungspflicht.

Eine neue Kooperationsvereinbarung, gültig seit 2024 bis Ende 2027, ersetzt alle bisherigen Regelungen und ist an die aktuellen Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt angepasst. Sie bestimmt unter anderem, dass die Bestandsmieten der landeseigenen Wohnungsunternehmen bis zu 2,9 Prozent im Jahr steigen dürfen. Um die Mietanpassungen sozial zu gestalten, gilt für die Mieterhöhung eine Kappungsgrenze von 11 Prozent innerhalb von 3 Jahren sowie eine absolute, von der Wohnfläche abhängige, Obergrenze für Mieterhöhungen. Die Regelung sichert die wirtschaftliche Stabilität der Wohnungsunternehmen trotz steigender Bau- und Instandhaltungskosten und ermöglicht gleichzeitig, ihren sozialen Auftrag zu erfüllen.

Neben einer sozialgerechten Wohnungsbaupolitik ist der Klimaschutz ein zentrales Thema für die GESOBAU. Wir übernehmen auch hier Verantwortung und haben eine Klimastrategie entwickelt, die wir kontinuierlich fortschreiben und an aktuelle Rahmenbedingungen anpassen.

Unsere Zukunft gestalten mit innovativen Technologien

Die Digitalisierung und neue Technologien bieten uns die Chance, bestehende Dienstleistungen zu verbessern, Prozesse transparenter und effizienter zu gestalten sowie neue Geschäftsfelder zu erschließen. Nicht selten sind sie auch Wegbereiter für Innovationen, die unsere nachhaltige Entwicklung unterstützen.

Wir gestalten den digitalen Wandel

Wir treiben die digitale Transformation bei der GESOBAU aktiv voran. Grundlage dafür ist unsere Digitalisierungsstrategie. Sie beruht auf aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, wirtschaftlichen, politischen und technologischen Trends sowie Einflussfaktoren und deckt vier Handlungsfelder ab: „Intelligente Gebäude und Wohnanlagen“, „Individualisiertes Wohnen“, „Betriebliche Optimierung und Ausrichtung“ und „Neue Kundenansprache“. Für jedes Handlungsfeld definieren wir Projekte und Maßnahmen, die wir je nach Priorität kurz-, mittel- oder langfristig umsetzen.

Alle Digitalisierungsvorhaben der GESOBAU müssen Einnahmepotenzial, Einsparpotenzial und/oder einen immateriellen Mehrwert (zum Beispiel Prozessvorteile oder erhöhte Kund*innenbindung) bieten.

Die Stabsstelle Digitalisierung überwacht die Strategie fortlaufend und passt sie – falls notwendig – an. Zudem überprüft und bewertet sie die einzelnen Projekte und Maßnahmen. Als Referenzdokument zu laufenden Digitalisierungsprojekten erstellen wir seit 2024 jährlich einen internen Digitalisierungsbericht. Hier einige beispielhafte Maßnahmen:

Unser Compliance-Ansatz: werteorientiert und rechtmäßig

Die GESOBAU bekennt sich klar zu verantwortungsvollem und rechtmäßigem Handeln. Compliance bedeutet für uns, Gesetze, Richtlinien, ethische Standards und interne Regelungen im Unternehmen verpflichtend einzuhalten. Dabei folgen wir stets dem Prinzip der Prävention: Vorbeugen, Erkennen, Reagieren. Um dies zu gewährleisten, haben wir sowohl ein Risiko- als auch ein umfassendes Compliance-Management-System eingeführt und strikte Vorgaben zum Umgang mit Compliance entwickelt.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat der GESOBAU AG haben sich sorgfältig mit der Erfüllung der Standards des Berliner Corporate Governance Kodex (Stand: 15. Dezember 2015) befasst. Im Berichtsjahr hat die GESOBAU den geltenden Empfehlungen des Kodex entsprochen (mit Ausnahmen, die im Geschäftsbericht erläutert werden) (s. Geschäftsbericht 2024, S. 56 f.).

Compliance-Management-System: Wir handeln werte- und rechtskonform

2008 haben wir ein Compliance-Management-System (CMS) eingeführt, das sich nach den Konzepten des Berliner Corporate Governance Kodex und des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft e. V. (ICG) richtet. Damit verpflichten wir uns, die vom ICG vorgegebenen branchenüblichen Standards umzusetzen, uns an gültiges Recht zu halten und ethische Werte in unserem Handeln zu berücksichtigen.

Unsere Compliance-Regelungen bieten einen einheitlichen Wertemaßstab und einen normativen Handlungsrahmen für alle Mitarbeitenden, den Vorstand sowie den Aufsichtsrat. Diese Vorgaben haben wir in einem Compliance-Handbuch zusammengefasst, das der Bereich Revision, Compliance und Datenschutz zuletzt im Sommer 2023 aktualisiert hat. Das Handbuch definiert unter anderem, wie sich unsere Beschäftigten bei Gewissens- oder Interessenkonflikten verhalten sollen – etwa bei Geschäften mit Verwandten oder Geschenken von und an Geschäftspartner*innen. Unsere Mitarbeitenden können das Handbuch jederzeit über das Intranet einsehen.

Anfang 2024 bestätigte und zertifizierte das ICG erneut die erfolgreiche Umsetzung unseres CMS. Erstmals wurde in diesem Audit der gesamte GESOBAU-Konzern bewertet. Das nächste Wiederholungsaudit ist für das Jahr 2026 geplant. Darüber hinaus bewertet unser Fachbereich Bereich Revision, Compliance und Datenschutz fortlaufend unser CMS und gleicht es mit internen und externen Regelungen ab. Für den Berichtszeitraum 2023/24 wurden vom Bereich keine Fälle von wirtschaftskriminellen oder korrupten Handlungen (sogenannte Fraud-Fälle) nachgewiesen.

Code of Conduct: Leitlinien für unser Handeln

Im Mai 2023 haben wir unseren Verhaltenskodex Code of Conduct (CoC) eingeführt. Er gilt für den Aufsichtsrat, den Vorstand sowie die Mitarbeitenden auf allen Ebenen und aller Tochtergesellschaften. Der CoC bietet klare Leitlinien und Grundsätze für unser tägliches Handeln und listet Ansprechpartner*innen für Fragen oder Compliance-Bedenken auf. Nur gemeinsam können wir eine umfassende Compliance gewährleisten und damit die Integrität des Unternehmens und der Beschäftigten sichern – sowie eine vertrauensvolle Beziehung zu den Mieter*innen, der Öffentlichkeit und den Geschäftspartner*innen erhalten.

Vertrauensvolle Anlaufstellen bei Verdachtsfällen

Unseren Beschäftigten stehen unternehmensinterne Compliance-Ansprechpartner*innen zur Verfügung. Bereits 2005 haben wir zudem eine externe Ombudsstelle eingerichtet, an die sich Mitarbeitende, Bürger*innen, Mieter*innen sowie Zulieferfirmen und Auftragnehmende bei Verdachtsfällen wenden können. Diese Ombudsstelle ist derzeit mit einer externen Rechtsanwältin besetzt. Hinweisgebende müssen keine beruflichen oder persönlichen Nachteile befürchten, da die Ombudsperson der rechtsanwaltlichen Schweigepflicht unterliegt.

Risiken frühzeitig erkennen und steuern

Damit Unternehmensrisiken zukünftig minimiert werden können, müssen sie strukturiert erfasst, bewertet und kontinuierlich kontrolliert werden.

Wir bewerten identifizierte Risiken anhand ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und ihres Schadenspotenzials und stellen sie in einer Risikomatrix dar. Aus den priorisierten Risiken leiten wir angemessene Maßnahmen ab. Unser Risikomanagement-System ist darauf ausgerichtet, Unternehmensrisiken frühzeitig zu erkennen. Ein Fokus liegt auf unseren wesentlichen Risiken, die alle – einschließlich der Compliance-Risiken – halbjährlich in die Risikoberichterstattung einfließen (s. Geschäftsbericht 2024, S. 47 f.).

Regelkonformes Verhalten fördern durch Sensibilisierung und Schulungen

Wir informieren unsere Kund*innen, Geschäftspartner*innen und Mitarbeitenden auf unserer Webseite über Compliance-Themen. Darüber hinaus schulen wir alle Beschäftigten regelmäßig online zu Compliance-Themen, einschließlich der Inhalte unseres Compliance-Handbuchs und der Compliance-Organisation der GESOBAU. Als besonderes Präsenzformat setzen wir auch sogenannte Integrity Now!-Trainings ein: Gemischte Teams aus verschiedenen Abteilungen diskutieren Fälle aus der Praxis. Die Teilnehmenden können hierbei in zwangloser Atmosphäre ihre persönlichen Erfahrungen einbringen. Die Compliance-Schulungen sind verpflichtend und finden in der Regel alle zwei Jahre statt. Neuen Auszubildenden und Studierenden bieten wir zusätzlich jährliche Präsenzschulungen an. Seit 2022 erhalten neue Mitarbeitende eine Kompaktschulung als Ergänzung zu den webbasierten Schulungen.

Neben den vorgeschriebenen Schulungen pflegen wir einen kontinuierlichen Austausch. Im Rahmen von branchenübergreifenden Tagungen und Seminaren stehen wir im Dialog mit Compliance-Fachleuten. Seit 2010 engagieren wir uns im Arbeitskreis der Compliance-Verantwortlichen der städtischen Wohnungsunternehmen in Berlin.

Unser Umgang mit Kooperationen, Spenden und Sponsoring

Kooperationen, Sponsoring und Spenden sowie Förderungen aus der GESOBAU-Stiftung sind sensible Compliance-Themen. Mit diesem Engagement wollen wir die Lebensqualität in unseren Beständen verbessern. Wir unterstützen Nachbarschafts-, Senior*innen-, Kinder- und Jugendinitiativen, Schulprojekte, Sportvereine sowie Vereine zur Förderung kultureller Vielfalt. Dabei fördert die GESOBAU Projekte, die mit der freiheitlich-demokratischen Grundordnung des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland vereinbar sind und unsere politische Neutralität wahren. Wir unterstützen Initiativen und initiieren Kooperationen, die einen nachvollziehbaren Bezug zum Wohnen, zum Wohnumfeld und zu den Interessen unserer Stakeholder haben. Dieser Bezug entsteht vor allem durch die Förderung lokaler und regionaler Initiativen sowie Institutionen.

Alle geplanten Förderungen der GESOBAU durchlaufen im Vorfeld einen Freigabeprozess.

Lieferantenmanagement: hohe Standards bei der Auftragvergabe

Die Vergabe von Aufträgen unterliegt bei der GESOBAU als landeseigenem Unternehmen besonders strengen Vorgaben in Bezug auf die Einhaltung von Menschenrechten sowie von Arbeits-, Umwelt- und Sozialstandards. Dazu zählen unter anderem:

• der Einsatz umweltgerechter und zugelassener Materialien und Verfahren gemäß der Berliner Verwaltungsvorschrift „Beschaffung und Umwelt“
• die Einhaltung von Umweltvorgaben zur Abfallbeseitigung
• die Einhaltung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (IAO)
• die Achtung der Vorgaben zu Mindest- und Tariflöhnen, Arbeitnehmerschutz und Frauenförderung

Unsere Auftragnehmenden und ihre Nachunternehmen müssen diese Vorgaben strikt einhalten. Ab einem bestimmten Auftragsvolumen schließen wir mit allen Auftragnehmenden einen Integritätsvertrag ab. Verträge mit mehrjährigen Laufzeiten schreiben wir regelmäßig neu aus, um fairen Wettbewerb zu ermöglichen.

Zusammen mit anderen landeseigenen Wohnungs­baugesellschaften haben wir 2024 ein digitales Lieferantenmanagement eingeführt. Es hilft uns dabei, noch besser zu überwachen, ob die Auftragnehmenden unsere hohen Standards einhalten. Darüber hinaus überprüfen wir die Einhaltung unserer Vorgaben in Zusammenarbeit mit einer Anwaltskanzlei und beauftragen externe Sicherheitsfirmen damit, unangekündigte Kontrollen auf unseren Baustellen durchzuführen. So versuchen wir, Schwarzarbeit zu verhindern und sicherzustellen, dass die beauftragten Firmen ihre Mitarbeitenden ordnungsgemäß anmelden, beispielsweise bei der Sozialversicherung. Im Berichtszeitraum haben wir etwa 90 Prozent der Aufträge an Auftragnehmende in Berlin und Brandenburg vergeben. Das stärkt die regionale Wirtschaft und gewährleistet, dass die beauftragten Unternehmen den Vorgaben der nationalen und europäischen Gesetzgebung in Bezug auf Menschenrechte, Arbeits-, Umwelt- und Sozialstandards unterliegen. In besonderen Fällen binden wir bei der Vergabe auch das Risikomanagement ein (s. Geschäftsbericht 2024, S. 47 ff).

Aufgrund der regionalen Gebundenheit der Wohnungswirtschaft unterliegen alle unsere Geschäftstätigkeiten den deutschen Gesetzen – darin eingeschlossen sind auch die Bestimmungen des Grundgesetzes. Dazu zählen beispielsweise klare Aussagen zu Vereinigungsfreiheit oder Zwangsarbeit.

Vergütungssystem bei der GESOBAU

Bei der GESOBAU AG und ihren Tochtergesellschaften setzt sich die Gesamtvergütung der Mitarbeitenden, Führungskräfte und des Vorstands aus fixen und variablen Komponenten¹ zusammen. Der variable Anteil ist an Zielvereinbarungen² geknüpft.

Diese umfassen für alle Mitarbeitenden insgesamt vier Ziele: zwei Unternehmensziele – von denen eines immer einen Nachhaltigkeits­bezug hat – sowie zwei Team- oder individuelle Ziele. Vorgesetzte prüfen gemeinsam mit den Mitarbeitenden, ob sie die Team- und die individuellen Ziele erreicht haben. Der Aufsichtsrat bestätigt, ob die Unternehmensziele erreicht wurden.

Die Zielvereinbarungen für die Vorstandsmitglieder stimmen Vorstand und Aufsichtsrat ab, wobei ein Wirtschaftsprüfer die Zielerreichung prüft. Auch hier bezieht sich mindestens ein Ziel auf Nachhaltigkeit.

Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder bleibt jährlich konstant und ist vertraglich festgelegt.

Die Vergütung jedes Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieds weisen wir im Geschäftsbericht individualisiert und nach Bestandteilen aufgegliedert aus (s. Geschäftsbericht 2024, S. 82).

Alle Mitarbeitenden der GESOBAU AG erhalten eine Vergütung nach dem Haustarifvertrag. Angehörige der oberen Führungsebene inklusive des Vorstands erhalten eine außertarifliche Vergütung. Ergebnisse aus den Tarifverhandlungen der Wohnungswirtschaft übernehmen wir zudem seit 2024 ohne die bisherige Verzögerung von sechs Monaten.

Die Tochtergesellschaften folgen teilweise dem Haustarif, teilweise dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD) oder nutzen zusammen mit dem Betriebsrat abgestimmte Vergütungstabellen, die die vorhandenen Berufsjahre bzw. die Berufserfahrung berücksichtigen.³

2023 haben wir bei unserer Tochtergesellschaft berlinwohnen Hausmeister GmbH, in der wir Hausmeister*innen für unseren Bestand anstellen, einen Vergütungstarifvertrag eingeführt. Der Vergütungstarifvertrag wurde im Jahr 2024 neu verhandelt und trat ab 2025 in Kraft. Zusätzlich wurde der Vergütungstarifvertrag ab 2025 um einen Manteltarifvertrag analog zum Manteltarifvertrag der GESOBAU AG ergänzt.

Seit 2024 gilt zudem für alle unsere Beschäftigten eine 37-Stunden-Woche.

Der Gender Pay Gap bei der GESOBAU lag 2023 für Mitarbeitende (ohne Auszubildende und Aushilfen) bei 10 Prozent und ein Jahr später bei 11 Prozent. Frauen verdienten im Jahr 2023 durchschnittlich 2,68 Euro mehr pro Stunde als ihre männlichen Kollegen. 2024 erhielten Männer durchschnittlich einen um 3,43 Euro geringeren Bruttostundenverdienst als Frauen. Bei den Führungskräften (ohne Vorstände und Geschäftsführungen der Tochterunternehmen) verdienten Männer im Jahr 2023 durchschnittlich 1,59 Euro mehr pro Stunde als ihre Kolleginnen, 2024 waren es nur noch 0,42 Euro.

¹ Aushilfen und geringfügig Beschäftigte erhalten keine erfolgsabhängige (variable) Vergütungskomponente.
² Die Tochtergesellschaft aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH verwendet statt der Zielvereinbarung eine Provisionszahlung.
³ Bei der Tochtergesellschaft berlinwohnen Messdienste GmbH gibt es zudem individualvertraglich ausgehandelte Gehälter.