aktuelle Wohnraumentwicklungen bei der Gesobau GRI 417/103
Unsere Neubauaktivitäten haben weiter an Fahrt aufgenommen und wir kommen unserem Ziel, unseren Bestand bis 2026 durch Bau und Ankauf um insgesamt 12.500 Wohnungen zu erweitern, näher. In unserem Bestreben leiten uns die Vereinbarung „400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ und die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“.
Durch unsere Baumaßnahmen unterstützen wir das Ziel, leistbare Mieten langfristig zu gewährleisten, und sorgen in unseren Quartieren für eine ausgewogene und stabile soziale Durchmischung.
Bei all unseren Projekten prüfen wir vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit die Umsetzung von Umweltmaßnahmen, zum Beispiel die Berücksichtigung von KfW-Standards bei Neubauten sowie die Möglichkeit der Regenwasserversickerung. In der Lion-Feuchtwanger-Straße errichten wir die Neubauten zum Beispiel nach dem KfW55-Standard. Für das Parkhaus am Senftenberger Ring sowie bei sieben weiteren Neubauten ist hingegen ein Gründach vorgesehen. Diese Möglichkeit prüfen wir grundsätzlich bei Neubauvorhaben.
Die Kooperationsvereinbarung
- mindestens 50 % der Neubauwohnungen werden miet- und belegungsgebunden an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) angeboten (Baubeginn ab 1. Juli 2017)
- Liegt die monatliche Miete eines angekauften Wohngebäudes über 6,50 €/m² netto kalt, wird mindestens jede zweite Neuvermietung zu einer Nettokaltmiete von max. 6,50 €/m² an Haushalte mit WBS erfolgen*
- Vermietung der freifinanzierten Neubauwohnungen für durchschnittlich unter 10,00 €/m² (ab Baubeginn 1. Juli 2017)
- Wiedervermietung von jährlich 60 % der Bestandswohnungen an Haushalte mit WBS maximal zu ortsüblichen Vergleichsmieten – davon ein Viertel an besondere Personengruppen**
- Begrenzung der Mietanhebungen im Bestand um maximal 2 % jährlich; einmalige Anhebungen bis zu 4 % innerhalb von zwei Jahren sind möglich
* Ausnahme: Förderquote von 30 % im Stadtgut Hellersdorf
**Ausnahme: 40 % an Menschen mit Wohnberechtigungsschein, davon 10 % an besondere Personengruppen im Märkischen Viertel und im Stadtgut
DAS WOHNUNGSTAUSCHPORTAL
Gemeinsam mit den anderen Landeseigenen haben wir ein Online-Wohnungstauschportal entwickelt, auf dem die Bestandsmieter der Gesellschaften ihre Wohnungen zum Tausch anbieten können – in der Regel ohne Mietkostensteigerung. Dadurch ermöglichen wir vor allem eine bessere Ausnutzung des Wohnungsbestandes der landeseigenen Gesellschaften und verhelfen unseren Mietern zu Wohnungen, die ihrer aktuellen Lebenssituation entsprechen. Schwerpunktmäßig ist es unser Ziel, für den Umzug kleinerer Haushalte aus großen Wohnungen gemäß der „Kooperationsvereinbarung leistbare Mieten“ aus dem Jahr 2017 Anreize zu schaffen. Damit leisten wir durch die optimale Nutzung der Wohnflächen vor allem bezüglich der Energieverbräuche und -kosten einen aktiven Beitrag zur Ressourcenschonung.
Unsere Mieter können auf dem Portal Tauschangebote einsehen oder selbst einstellen. Ist ein Tauschpartner gefunden, so unterstützen die Service-Center der Landeseigenen die Mieter bei allen vertragsrelevanten Schritten und dem tatsächlichen Wohnungstausch.
Im September 2018 ging das Portal online. Nicht nur das Medienecho war für uns erfreulich, bereits kurz nach Start des Portals hatten sich mehrere Dutzend Mieter mit Tauschabsichten registriert. Wir arbeiten nun aktiv daran, das Portal zu etablieren und unsere Mieter zu motivieren, das Angebot zu nutzen.
Das Wohnungstauschportal bringt nicht nur Vorteile mit sich. Für Außenstehende wird es mit dem neuen Portal schwieriger werden, eine bezahlbare Wohnung bei den landeseigenen Wohnungsgesellschaften zu erhalten. Auch sind Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein notwendig ist, weiterhin nur für WBS-Berechtigte verfügbar. Auch einkommensbezogene Mietreduktionen gehen nicht auf den neuen Mieter über, sodass in bestimmten Fällen die Miete doch nach dem Tausch ansteigt.
Unsere aktuellen Bauprojekte
2017 konnten wir sechs Neubauprojekte umsetzen, 2018 folgten weitere fünf. Aktuell bearbeiten wir insgesamt 42 Neubauprojekte, d. h. sie befinden sich in der Planungsphase oder werden durch uns bereits umgesetzt. 16 Projekte befanden sich 2018 in der Bauphase.
Unsere im Bau befindlichen Projekte 2018
Herausforderungen im Neubau
Der aktuelle Bauboom in Berlin wirkt sich auch auf unsere Aktivitäten aus und stellt uns zunehmend vor die Herausforderung, unsere Baumaßnahmen wirtschaftlich und zeitlich zu planen und umzusetzen. Vor allem die gestiegenen Preise für das Bauland im Stadtgebiet – es gibt kaum noch verfügbare Flächen – sowie die Bauleistungen unserer Lieferanten, deren Kapazitäten zum Großteil ausgeschöpft sind, wirken sich in diesem Kontext aus.
Weitere Herausforderungen für uns sind außerdem fehlende Baugenehmigungen, Böden, die belastet sind oder eine schlechte Tragfähigkeit aufweisen, sowie Widersprüche zu Baugenehmigungen.
Bei unseren Bauvorhaben beziehen wir Aspekte der Infrastrukturentwicklung zunehmend in die Planungen mit ein. Bei ganzheitlichen Quartiersentwicklungen ist es möglich, dass die GESOBAU diese Aufgaben im Rahmen ihrer Bautätigkeiten übernimmt.
Im Stadtentwicklungsprojekt Stadtgut Hellersdorf tragen wir im Rahmen der Bebauungsplanverfahren sämtliche Infrastrukturfolgekosten für Kita- und Schulplätze sowie für die verkehrliche Erschließung. Dazu haben wir diverse Maßnahmen zur Entwicklung der Infrastruktur mit dem Bezirk Marzahn-Hellersdorf in einem städtebaulichen Vertrag abgestimmt. In diesem Zusammenhang übernehmen wir erstmals auch den Bau von öffentlichen Straßen, Plätzen und Grünanlagen, die wir nach Fertigstellung an den Bezirk übergeben. In Berlin sind derartige Vereinbarungen durch das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung geregelt. Auch im Projekt Idunastraße/ Neukirchstraße stimmen wir aktuell einen städtebaulichen Vertrag für Infrastrukturmaßnahmen mit dem Bezirk Pankow ab. Auf diese Weise tragen wir zur langfristigen Stabilität und gesunden Entwicklung unserer Quartiere bei.
Wohnungsangebote für Spezifizische Zielgruppen
Um unseren Mietern und Interessenten attraktiven Wohnraum anzubieten, entwickeln wir unsere Wohnungsangebote und das Wohnumfeld zielgruppenspezifisch weiter. Für Studierende bauen wir zum Beispiel Wohnungen, die auf Wohngemeinschaften zugeschnitten sind, für ältere und pflegebedürftige Menschen berücksichtigen wir Standards für barrierearmes Bauen und denken Flächen für Gemeinschaftsbildung mit. Derzeit planen wir mehrere Projekte mit einem Anteil an Seniorenwohnen und den Ausbau unseres Pflege@Quartier-Angebots. Auch die Anforderungen von Familien mit Kindern berücksichtigen wir, zum Beispiel durch das Bereitstellen von Flächen für den Kita-Neubau.
Nordbahnstraße, Wedding, 62 neue Wohnungen für Studierende
Studentisches Wohnen
In der Nordbahnstraße bauen wir ein Wohnhaus für Studierende mit insgesamt 62 Wohnungen für insgesamt 158 Studierende. Es entstehen 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen zwischen 23 und 99 m2. Besonderes Merkmal der Wohnungen ist die Aufteilung in gleich große Zimmer mit separater Küche. Wir vermieten diese Wohnungen als Einzelappartements oder zur Gründung von Wohngemeinschaften an Studierende – für maximal 300 € pro Person. Alle drei Hauseingänge sind straßenseitig barrierefrei über eine Rampe zugänglich. Eine fahrradfreundliche Infrastruktur zählt ebenfalls zu den Charakteristika des Neubauprojekts. Im Hof ist ein überdachter Fahrradabstellraum geplant. Insgesamt stehenden Bewohnern 158 Fahrradstellplätze zur Verfügung. In den verschiedensten Medien haben wir zudem über das Projekt informiert.
Mendelstraße, Pankow,
351 neue Wohnungen
Tangermünder Straße, Hellersdorf,
423 Wohnungen
Lion-Feuchtwanger-Straße, Hellersdorf,
334 Wohnungen
Seniorenwohnen
Innerhalb des Neubauprojektes Mendelstraße mit insgesamt 351 Wohnungen errichten wir neun Seniorenwohnungen, die an Einzelpersonen vermietet werden sollen. Geplant ist die Gründung eines Vereins, dem die dort einziehenden Mieter beitreten werden. Ziel des Vereins ist es, gegenseitige Unterstützung im Alltag und ein Füreinander unter den Senioren zu gewährleisten und eine Seniorenwohngruppe zu formen. Eine gemeinschaftlich zu nutzende Wohnung steht den Mietern für Gemeinschaftsbildung zur Verfügung. Die Gründung dieser Seniorenwohngruppe ist mit dem Ziel verbunden, dass sich das Gemeinschaftsprojekt positiv auf die gesamte Nachbarschaft des Wohngebiets Mendelstraße auswirken wird.
In der Tangermünder Straße sowie der Lion-Feuchtwanger- Straße bauen wir insgesamt 307 Seniorenwohnungen. Diese sind in Wohngebäuden gebündelt und verfügen zusätzlich über Veranstaltungs- und Hobbyräume sowie ein Mietercafé. Ein sozialer Träger wird vor Ort als Ansprechpartner zur Verfügung stehen. Insgesamt 15 Wohnungen werden rollstuhlgerecht hergestellt. Bei beiden Projekten haben wir umfangreiche Informationsveranstaltungen durchgeführt.
Wie leben und wohnen wir zukünftig in unseren Städten? Wie gehen wir mit der immer knapper werdenden Ressource Raum um? Wie können wir langfristig eine gute Lebensqualität in unseren Städten sichern? Mit Fragen wie diesen haben wir uns in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Projekt Urban Living – Strategien für das zukünftige Wohnen beschäftigt.
Umgesetzt werden die Projektergebnisse nun in der Langhansstraße, wo Wohnen und Arbeiten unter einem Dach ermöglicht werden. Das Neubauprojekt wird als Lückenschließung eines Eckgrundstücks umgesetzt. Flächensparendes Bauen und intelligente Grundrisse werden ebenso umgesetzt wie ein zukunftsfähiger Wohnungs- und Nutzungsmix mit besonderem Augenmerk auf das Erdgeschoss und die Freiraumentwicklung. Um unterschiedlichsten Lebensentwürfen und -rhythmen zu entsprechen, bieten wir Unternehmensgründern zum Beispiel die Möglichkeit, unter einem Dach zu wohnen und zu arbeiten. Für gemeinsame Aktivitäten oder Veranstaltungen steht den Mietern das Gemeinschaftshaus im Hof zur Verfügung.
Im Frühjahr 2018 haben wir am Senftenberger Ring im Märkischen Viertel in Reinickendorf den Bau von zwei Häusern in modularer Bauweise abgeschlossen und insgesamt 113 Wohnungen für geflüchtete Menschen an das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) übergeben. Auf 5.817 m² finden nun 435 Menschen in den 1- bis 4-Vierzimmerwohnungen ein vorläufiges neues Zuhause. Das LAF mietet die Unterkünfte vorerst für drei Jahre mit der Option auf zweimalige Verlängerung – im Anschluss ist eine reguläre Nachnutzung geplant.
Reinickendorfs Bezirksstadtrat Uwe Brockhausen, Integrationssenatorin Elke Breitenbach und Jörg Franzen, Vorstandsvorsitzender der GESOBAU, bei der Schlüsselübergabe am Senftenberger Ring (v.l.)
Ebenfalls im Kontext der Kooperation Urban Living entsteht zurzeit das Neubauprojekt Mühlenstraße als Mehrfamilienhaus mit 23 Wohnungen. Im Projekt umgesetzt wird u. a. ein Konzept zu nachhaltiger Mobilität, in dessen Rahmen eine Infrastruktur für Fahrräder, zum Beispiel Stellplätze im Hof, gebaut wird. Der Verzicht auf einen eigenen PKW wird an diesem Standort explizit gefördert und leicht gemacht: In Zusammenarbeit mit einem Carsharing-Unternehmen werden am Gebäude fünf Elektroautos zur Anmietung bereitgestellt. Der Bau privater Stellplätze ist nicht vorgesehen. Öffentliche Verkehrsmittel mit direkter Anbindung an Berlin-Mitte sind in wenigen Gehminuten erreichbar.
Modulare Unterkünfte für Geflüchtete
Viele der Menschen, die nach Berlin kommen, flüchten vor Terror, Krieg und Gewalt. Aktuell sind es noch rund 800 Menschen im Monat. Um ihnen ein sicheres Zuhause zu bieten und sie bei der Integration in unsere Gesellschaft zu unterstützen, arbeitet das Land Berlin daran, neue Unterkünfte zu errichten. Die GESOBAU ist vom Berliner Senat beauftragt worden, schnellstmöglich sogenannte Modulare Unterkünfte (MUF) zu bauen. Die Bauten sind in einer modularen Bauweise erstellt und können dadurch in kurzer Bauzeit errichtet werden. Sie umfassen sogenannte Grundmodule, in denen die Wohn- und Sanitärräume untergebracht sind, sowie Funktionsmodule mit Wasch- und Gemeinschaftsräumen und Freianlagenmodule mit Sport- und Spielplätzen. Geht der Bedarf an MUFs zurück, so können diese in die normale Vermietung übernommen werden.
Neue Technologien im bauen und Wohnen
Die Anwendung von neuen Technologien sowohl im Bestand als auch im Unternehmen wird auch für die GESOBAU immer wichtiger, um als Vermieter und Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Daher testen wir fortlaufend neue Technologien und ihre Anwendbarkeit für unsere Belange.
Wir machen zum Beispiel alle Neubauwohnungen Smart-Home-fähig: In allen Objekten verbauen wir aktuell rückkanalfähige Breitbandkabel, die unseren Mietern ermöglichen, ihre Wohnungen digital zu vernetzen. Zudem testen wir verschiedene Ansätze zur Digitalisierung der Objekte wie digitale Hausaushänge, assistive Systeme im Rahmen von Pflege@Quartier und Möglichkeiten zur Gebäudeautomation zum Beispiel durch smarte Heizungssteuerungen. Auch Ideen unserer Mieter nehmen wir auf und testen ihren Nutzen in den Quartieren, zum Beispiel Carsharing, Elektro-Lastenräder und ähnliche Angebote. Auch in der Vermietung nutzen wir diese Optionen zunehmend. Zum Beispiel erstellen wir 360°-Aufnahmen und 3D-Grundrisse, um insbesondere Neubauwohnungen zu vermarkten und Interessenten einen besseren Eindruck zu vermitteln.
Bei all unseren Bautätigkeiten verpflichten wir unsere Partner, ausschließlich mit zugelassenen und geprüften Produkten zu arbeiten, und haben dies auch in unseren Besonderen Vertragsbedingungen festgeschrieben.
Seit 2018 sind dort auch umweltfreundliche Produkte explizit vermerkt. Finden wir Material mit Schadstoffverdacht in unserem Bestand, zum Beispiel Asbest oder bleihaltige Farbe, so wird dieses untersucht und gemäß den geltenden gesetzlichen Vorschriften gesichert oder ausgebaut.
Zudem haben wir uns freiwillig dazu verpflichtet, keine Polystyroldämmungen mehr als Fassadendämmung einzusetzen. Stattdessen verwenden wir mineralische Dämmmaterialien oder setzen auf monolithische Bauweise.
- Mehr Informationen darüber, wie wir die Gesundheit und Sicherheit unserer Mieter gewährleisten, finden Sie in unserem Nachhaltigkeitsbericht 2017, S. 39.
