Zukunfts-
fähiges
Bauen &
Wohnen
Nachhaltigkeit
als Qualität
Aktuelle Entwicklung von Wohnraum
Neue Technologien im Wohnen
Klima, Energie und Umwelt
Aktuelle
Wohnraumentwicklung
Neuer Wohnraum für Berlin
Seit 2014 weiten wir den Neubau von Wohnungen kontinuierlich aus. Insgesamt wollen wir unseren Bestand bis 2026 durch Baumaßnahmen und Ankäufe um 12.500 Wohnungen erweitern. Durch diese neuen Wohnungen nehmen wir Druck vom angespannten Wohnungsmarkt in Berlin und gewährleisten langfristig bezahlbare Wohnungen in der Stadt. In unserem Bestreben leiten uns die Vereinbarung „400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ und die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“.
Nettokaltmieten
bei der GESOBAU 2018
in Mietpreisklassen
Durchschnittliche
Nettokaltmiete
im Bestand (in €/m²)
2018
6,02
2017
5,81
2016
5,70
bei Neuvermietung (in €/m²)
2018
7,40
2017
7,21
2016
6,53
Unsere aktuellen Neubauvorhaben
Aktuell betreuen wir 44 Neubauvorhaben, von denen wir sechs im Jahr 2019 abgeschlossen haben. 14 Neubauprojekte sind im Bau, die weiteren befinden sich in der Vorbereitung.
Die Neubauprojekte führen wir zum großen Teil mit intensiver Beteiligung der Anwohner im Rahmen verschiedenster Partizipationsverfahren durch (s. Kapitel Beteiligung & Kooperationen).
Unsere Neubauvorhaben 2019
Drei Generationen wohnen im Pankeviertel seit 2018 unter einem Dach.
Anzahl barrierearmer, barrierefreier und behindertengerechter Wohnungen
Besondere Wohnformen in unseren Neubauvorhaben
Bei allen Neubauvorhaben beziehen wir gesellschaftliche Entwicklungen und die Anforderungen der jeweiligen Wohngruppen in unsere Planungen mit ein. Besonderes Augenmerk legen wir dabei auf Senior*innen, Student*innen, Familien und Alleinerziehende sowie geflüchtete Menschen.
Unser Neubauvorhaben in der Mendelstraße zeigt sehr gut, wie generationsübergreifendes Zusammenleben in der Großstadt funktionieren kann. Die Wohngebäude mit insgesamt 351 Wohnungen wurden 2018 fertiggestellt. Im gleichen Jahr zog der Verein „Wohnen in Gemeinschaft e.V.“ mit einer Mehrgenerationen-Wohngruppe dort ein. Für das Zusammenleben und gemeinschaftliche Aktivitäten steht den elf Erwachsenen und zwei Kindern eine Gemeinschaftswohnung im Erdgeschoss des Gebäudes zu Verfügung.
Grundsätzlich werden wir ab 2020 die Quote barrierefreier Wohnungen in von uns gestellten Bauanträgen auf 50 % anheben, um dem wachsenden Bedarf an altersgerechtem Wohnraum zu begegnen. In diesen Projekten werden wir zudem Allgemeinflächen für ergänzende Serviceangebote für Senior*innen vorsehen. Für die Umsetzung derartiger Angebote arbeiten wir in der Regel mit externen Partnern zusammen. Ein Beispiel dafür ist das Projekt „Pflege@Quartier“ (s. Kapitel Neue Technologien im Wohnen).
In der Nordbahnstraße bauen wir insgesamt 62 Wohnungen für 158 Student*innen, die ab Februar 2020 vermietet werden sollen. Die 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen vermieten wir als Einzelappartements oder an Wohngemeinschaften – für maximal 300 Euro pro Person und Monat – im Rahmen einer Kooperation vorrangig an Student*innen der Beuth Hochschule. Um den Anforderungen von Student*innen an moderne Mobilität gerecht zu werden, zeichnet sich die Planung durch eine fahrradfreundliche Infrastruktur mit insgesamt 158 Fahrradstellplätzen aus.
Den Anforderungen alleinerziehender Eltern tragen wir vor allem durch kleine 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen Rechnung. Hier achten wir bei der Entwicklung grundsätzlich auf eine möglichst kompakte Raumanordnung und eine geringe Gesamtfläche der Wohnung. Dadurch wollen wir die absolute Miete der Wohnung, das heißt inklusive Wohnnebenkosten, so niedrig wie möglich halten.
Modulare Unterkunft im Märkischen Viertel
Am 17. Oktober 2018 wurde die Modulare Unterkunft für Geflüchtete – kurz MUF – am Senftenberger Ring der Öffentlichkeit vorgestellt. Die MUF wird durch die „Berliner Stadtmission“ betrieben, die gemeinsam mit dem Landesamt für Flüchtlinge und dem Bezirksamt Reinickendorf zu Führungen durch die Gemeinschaftsunterkunft einlud. Dabei konnten die Anwohner*innen und Interessierte Fragen stellen und Anregungen äußern. Vertreter*innen der GESOBAU standen im Anschluss mit den Initiativen aus dem Märkischen Viertel an verschiedenen Thementischen bereit. Das Interesse war mit einer geschätzten Zahl von rund 1.200 Besucher*innen sehr groß.
Weitere Maßnahmen gegen die Wohnungsknappheit
Im Zuge des Wohnungsneubaus haben wir ein sogenanntes Standardtypenhaus entwickelt. Der Vorteil liegt in einheitlichen Standards, Grundrissen und Ausstattungen. Dadurch sind bei Planung und Einkauf günstigere Preise zu erzielen. Aktuell planen wir, eine Rahmenausschreibung für dieses Typenhaus gemeinsam mit den anderen fünf Berliner Wohnungsbaugesellschaften durchzuführen.
Weiterhin prüfen wir Möglichkeiten, Dächer in unserem Bestand aufzustocken und setzen diese, wenn möglich, zeitnah um, um weiteren Wohnraum zu gewinnen. Auch hier prüfen wir den Einsatz von Typendachaufbauten für eine schnellere und kostengünstigere Realisierung.
Status quo des Wohnungstauschportals
2018 haben wir gemeinsam mit den anderen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ein Online-Wohnungstauschportal eingeführt. Das Ziel ist, den vorhandenen Wohnungsbestand besser auszunutzen. Bis Oktober 2019 wurden bereits 28 Tauschvorgänge erfolgreich abgeschlossen, 59 weitere sind noch in Bearbeitung. Zehn erfolgreiche sowie 14 aktuell laufende Tauschverfahren beziehen sich dabei auf die GESOBAU-Bestände.
Aufgrund der kurzen Laufzeit des Projekts lässt sich das ganze Potenzial des Portals noch nicht abschätzen. Der Senat erwartet jedoch, dass mit zunehmendem Bekanntheitsgrad des Portals auch die erfolgreichen Tauschvorgänge weiter ansteigen werden, und sieht es daher als ergänzendes Instrument für eine effektive, bedarfsgerechte Verteilung des Wohnraums. GRI 203-1
Nachhaltige Elemente im Neubau
Bei den Planungen für unsere Neubauten suchen wir kontinuierlich nach neuen, nachhaltigen Wegen. Wir prüfen zum Beispiel, ob eine monolithische Bauweise möglich ist – wie aktuell in der Bizetstraße und der Lion-Feuchtwanger-Straße. Die Gebäude werden in der Stein-auf-Stein-Bauweise mit speziellen Wärmedämmziegeln errichtet, sodass weitere Dämmmaterialien nicht notwendig sind. Dadurch können wir unsere Projekte schneller fertigstellen, verbessern das Wohnklima in den Gebäuden und profitieren von der besonderen Langlebigkeit der Gebäude. Bei Einbau eines Wärmedämmverbundsystems verwenden wir grundsätzlich nur noch mineralische Dämmstoffe aus Sand, Stein, Kalk oder Mineralien und verzichten auf umweltbelastende Polystyroldämmungen.
Für unsere Mieter*innen in der Mendelstraße haben wir Stellplätze für e-Fahrzeuge eingerichtet. Bei Neubauten wollen wir dies zukünftig grundsätzlich mit einplanen und entsprechende Vorkehrungen treffen. Dies soll mit einer möglichen Zusammenarbeit mit Carsharing-Anbietern gepaart werden. Dadurch wollen wir unsere Mieter*innen motivieren, ihren privaten Pkw abzugeben und ihr Mobilitätsverhalten in der Stadt nachhaltiger zu gestalten. In Hellersdorf bauen wir beispielsweise Quartiersgaragen, bei denen der Stellplatzanteil für das Carsharing erhöht wird.
In der Lion-Feuchtwanger-Straße in Hellersdorf bauen wir 334 neue Wohnungen.
Neue Technologien
im Wohnen
Digital und effizient
Die Digitalisierung im Wohnungsbau und im Wohnumfeld gewinnt zunehmend an Bedeutung. Diese Entwicklung sehen wir als Chance, die GESOBAU noch stärker als innovativer und attraktiver Vermieter zu positionieren. Daher testen wir laufend neue Technologien und ihre Anwendbarkeit für unsere Belange – ganz im Sinn unserer Mieter*innen.
Assistive Technologien im Neubau und der Vermietung
Nach einer aktuellen Umfrage möchten 90 % unserer Mieter*innen zuhause alt werden. Eines unserer Kernprojekte, das sich mit dem Wohnen im Alter beschäftigt, ist „Pflege@Quartier“, das wir schon 2015 gemeinsam mit der AOK Nordost initiiert haben. Es wurde 2018 erfolgreich abgeschlossen und in seinem Rahmen wurden innovative Lösungen zur Unterstützung von Pflegebedürftigen, pflegenden Angehörigen und Pflegekräften zu entwickelt. GRI 203-1
Im Mittelpunkt stand die Entwicklung von Ambient-Assisted-Living (AAL)-Lösungen zum Erhalt der Selbstständigkeit im häuslichen Wohnbereich. Zu diesen Systemen gehören zum Beispiel technische Assistenzsysteme und persönliche Dienstleistungen, die die individuelle Versorgung verbessern, das Leben im Alltag erleichtern, zu Sicherheit und Wohlbefinden beitragen sowie Informations- und Kommunikationsmöglichkeiten bieten. Beispiele dafür sind Funklichtschalter, Orientierungslicht, Inaktivitätsmelder oder die automatische Herdabschaltung.
Die Einbauten waren für die Projektteilnehmer*innen in 30 Wohnungen kostenlos und wurden durch die GESOBAU finanziert, im Gegenzug haben sie sich zur Mitwirkung im Projekt verpflichtet. Die Erkenntnisse über den Grad der erreichten Hilfestellung und die Nutzungshäufigkeit der einzelnen Systemkomponenten waren teilweise überraschend. So wurde zum Beispiel die automatische Herdwarnung und -abschaltung häufiger aktiviert als angenommen. Und: Die höhere Sicherheit durch die technischen Assistenzsysteme führt oft auch zu einer größeren Selbständigkeit und damit einem höheren Selbstwertgefühl.
Ein wesentliches Ziel ist die Verstetigung des Modellprojekts und die Implementierung des Konzepts in unsere Vermietungsstrukturen. Hierzu wurden bereits eine Kosten-Nutzen-Analyse, Workshops und die Erarbeitung eines Geschäftsmodells in Auftrag gegeben.
Digitale Hausaushänge im Test
Die möglichst reibungslose Kommunikation mit unseren Mieter*innen gehört zu den zentralen Aufgaben unseres Unternehmens. Im Rahmen des Pilotprojekts Digitale Hausaushänge gehen wir einen neuen Weg und machen unseren Mieter*innen Informationen und Angebote über das interaktive Display der Hausaushänge zugänglich. Zusätzlich entfällt die händische Verteilung von ausgedruckten Aushängen. Das spart Zeit und Geld – auch im Sinn unserer Mieter*innen.
Digitale Heizungssteuerungen auf dem Prüfstand
Bei den Modernisierungen, die wir in unseren Beständen durchführen, prüfen wir auch die Wirtschaftlichkeit von digitalen Heizungssteuerungen. Sie ermöglichen eine relative Energieeinsparung von rund 20 %. Aber: Unsere Analysen zeigen, dass die Kosten der Anlagen und die daraus resultierende Modernisierungsumlage die erzielten Energieeinsparungen übersteigen. Dies liegt vor allem an der relativ kurzen Lebensdauer der neuen Technologien. Zusätzlich müsste ein Prozess der Instandhaltung und des Supports aufgebaut werden – auch das versursacht Kosten.Als Alternative sehen wir die Verwendung bewährter, langlebiger und wartungsarmer Technologien und Baustoffe. Dies ermöglicht uns, langfristig nutzbaren Wohnraum anzubieten, bei dem es keiner kurzlebigen Investitionen bedarf. Aus diesem Grund sehen wir von einer Installation digitaler Heizungssteuerungen ab, prüfen jedoch weiterhin neue Technologien für einen möglichen Einsatz in unseren Beständen.
Wohnungen
< 150 kWh/(m²a)
Klima, Energie
und Umwelt
Klimaschutzpotenzial in den Beständen
Der größte Teil unseres Umwelteinflusses über den Verbrauch von Ressourcen und das Freisetzen von Treibhausgasemissionen entsteht in unseren Beständen. Aus diesem Grund sehen wir das größte Potenzial für den Umwelt- und Klimaschutz in Maßnahmen, die zu einer Reduktion dieses Einflusses führen – vor allem im Rahmen der Neubau- und Modernisierungstätigkeiten. Dabei leiten uns weiterhin die Vorgaben der Klimaschutzvereinbarung 2020 zwischen dem Land Berlin und den städtischen Wohnungsbauunternehmen. GRI 302/103
Klimafreundliche Wärmeenergie durch KWK
Bei der Entwicklung von Quartieren oder der Modernisierung von Bestandsgebäuden prüfen wir, wie der Wärmeenergiebezug am klimafreundlichsten gestaltet werden kann. Die Wahl fällt oft auf den Einsatz von Fernwärme und mittlerweile wird der überwiegende Teil unserer Bestände über Fernwärme beheizt. Fernwärme hat in Berlin den großen Vorteil, dass ihr CO2-Emissionsfaktor klein ist, weil sie durch Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) erzeugt wird. Zum Teil wird dabei auch Biomasse als Energieträger eingesetzt. Derzeit werden die ersten Power-to-Heat-Anlagen umgesetzt, die Wärme durch elektrische Energie aus regenerativen Energiequellen erzeugen und sie in die Fernwärmenetze einspeisen. Die CO2-Emissionen sollen so langfristig gesenkt oder sogar ganz vermieden werden. Umbauten an den Heizungsanlagen sind in diesem Fall nicht notwendig und die Umstellung der Energieart erfolgt sehr ressourcenschonend.
Modernisierungszustand der Gebäude (in %)
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| 2018 | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Gebäude komplett modernisiert | 60 | 59 | 58 |
| Gebäude teilweise modernisiert | 22 | 22 | 22 |
| Gebäude nicht modernisiert | 18 | 19 | 20 |
CO2-neutrale Wärme für das Märkische Viertel
Seit Beginn dieses Jahres versorgt die GESOBAU rund 13.500 Wohnungen im Märkischen Viertel mit 100 % CO2-neutraler Wärme und stärkt damit auch die Vorbildfunktion des Quartiers in Berlin. Zu diesem Zweck wurde im Rahmen der „Klimapartnerschaft für eine klimaneutrale Zukunft im Märkischen Viertel“ zwischen der GESOBAU und Vattenfall Berlin ein in der Nähe gelegenes Heizkraftwerk zu einer mit Biomasse betriebenen KWK-Anlage umgebaut. Dadurch können im Quartier zusätzlich zu den bisherigen Einsparungen durch die energetischen Modernisierungen der vergangenen Jahre rund 7.800 Tonnen CO2 pro Jahr eingespart werden. Damit erreichen wir in dem Quartier bereits heute das Ziel der Bundesregierung, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland zu schaffen. Und: Die klimafreundliche Beheizung erfolgt außerdem ohne Mehrkosten für unsere Mieter*innen. GRI 305/103
Mehr Informationen zur energetischen Modernisierung des Märkischen Viertels finden Sie im Nachhaltigkeitsbericht 2015, S. 42.
Georg Unger, Leiter Technik bei der GESOBAU, berichtet über die Umstellung der Wärmeversorgung des Märkischen Viertels.
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Abschrift des Interviews zum Thema Biomasse
Wohnungen im Märkischen Viertel werden mit 100 % CO2-neutraler Wärme versorgt.
